Atrasou a taxa do condomínio e a conta já virou dívida? O primeiro passo é saber que o condomínio pode cobrar multa, juros e correção monetária sobre o valor, e que, se nada for resolvido, a cobrança pode chegar à Justiça, onde a taxa atrasada tem caminho rápido de execução. A boa notícia é que dá para negociar antes disso, e quanto mais cedo, menor o estrago.
Neste guia, você vê quanto o atraso custa, quem responde pela dívida, qual é o prazo para cobrar, se o imóvel corre risco e como montar uma proposta de acordo que caiba no seu orçamento.
O que acontece se você não pagar a dívida de condomínio?
Quem não paga a contribuição fica sujeito a correção monetária, a juros moratórios e a multa de até 2% sobre o débito. Os juros seguem o que estiver na convenção do condomínio. Se a convenção não disser nada, vale a taxa legal do Código Civil, que corresponde à Selic descontado o IPCA. Por isso, o primeiro documento a consultar é a convenção do seu prédio.
Depois disso, o caminho costuma ser escalonado: primeiro vêm os avisos e a cobrança amigável do síndico ou da administradora. Se a dívida segue em aberto, o condomínio pode levar o débito a protesto em cartório ou entrar com ação. A taxa condominial, quando está prevista na convenção ou aprovada em assembleia e comprovada por documentos, é título executivo extrajudicial. Em português simples: o condomínio pode partir direto para a execução, sem precisar antes de uma ação para provar que a dívida existe.
Quanto custa o atraso: um exemplo simples
Imagine uma taxa de R$ 600 paga com 3 meses de atraso, num condomínio cuja convenção prevê juros de 1% ao mês (valor hipotético, só para o cálculo). A multa de até 2% soma, no máximo, R$ 12. Os juros somam R$ 6 por mês, ou R$ 18 em três meses. O total chega a R$ 630, ainda sem a correção monetária. Se a sua convenção não fixa juros, o cálculo muda, porque entra a taxa legal. Peça sempre o demonstrativo com o critério usado.
Quem responde pela dívida de condomínio?
O condomínio pode cobrar do proprietário do imóvel ou de quem está na posse dele, como o inquilino que mora ali. O que ficou combinado entre dono e inquilino sobre quem paga a taxa vale entre eles, mas não impede o condomínio de cobrar quem consta como responsável.
Se você comprou um imóvel e descobriu depois que ele tinha taxas atrasadas, a lei é clara: quem adquire a unidade responde pelos débitos de quem vendeu, inclusive multas e juros. Por isso, antes de fechar negócio, peça ao condomínio uma declaração de que não há pendências. E se o problema é um aluguel que também está atrasado, o nosso texto sobre o que fazer com aluguel atrasado ajuda a organizar as prioridades.
Existe prazo para o condomínio cobrar a dívida?
Existe. O Código Civil estabelece prescrição de 5 anos para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, e esse é o prazo normalmente associado às taxas de condomínio. Mas atenção: prescrição não é um “perdão automático”. O prazo pode ser interrompido, por exemplo quando o juiz manda citar o devedor ou quando o devedor reconhece a dívida por algum ato inequívoco, e a contagem recomeça. Como cada caso tem datas e movimentos próprios, vale confirmar com o condomínio ou com um advogado antes de contar com a prescrição.
Quem conta com ela para “se livrar” da taxa costuma se frustrar na hora de vender ou de regularizar a situação. Se você quer entender melhor a diferença entre os termos que aparecem nesse assunto, vale ler sobre a diferença entre caducar e prescrever.
É possível perder o imóvel por dívida de condomínio?
Pode acontecer. Em regra, o imóvel onde a família mora é protegido contra penhora, mas a lei traz exceções, e dívida do próprio imóvel é uma delas. O Código de Processo Civil diz que a impenhorabilidade não vale contra a execução de dívida relativa ao próprio bem. A Lei 8.009/1990, que trata do bem de família, também libera a penhora para cobrança de taxas e contribuições devidas em função do imóvel. E o Código Civil afirma, para o bem de família instituído por escritura, que ele não fica isento de execução por despesas de condomínio. Como a taxa de condomínio é uma despesa ligada ao próprio imóvel, ela entra nessa lógica, e o imóvel de moradia pode ser alcançado.
Isso não quer dizer que a perda é automática. Antes de chegar nesse ponto, há um processo inteiro, com chance de acordo em várias etapas, e a penhora só vem depois de a dívida não ser paga. Se quiser entender o que costuma ser protegido e o que não é, leia sobre bens impenhoráveis e sobre como funciona a penhora de bens por dívida.
Como negociar a dívida de condomínio
Negociar direto com o condomínio costuma sair mais barato do que esperar a ação. O síndico e a administradora geralmente preferem receber, mesmo parcelado, a manter uma cobrança judicial longa. O passo a passo abaixo ajuda a chegar nessa conversa preparado.
Peça o extrato detalhado do débito
Comece pedindo à administradora uma planilha com cada taxa em aberto, o mês de vencimento, os acréscimos aplicados e o total. Confira se os valores batem com o que você já pagou e se a multa e os juros seguem o que está na convenção. A multa não pode passar de 2%, e erro de cálculo acontece, então vale apontar antes de assinar qualquer acordo.
Proponha um parcelamento que caiba no bolso
Calcule quanto você consegue pagar por mês sem deixar de pagar as taxas novas, porque acordo que não cabe no orçamento quebra no segundo mês. Se o valor total é alto para o seu momento, o texto sobre como pagar dívidas altas com pouco dinheiro traz caminhos para montar essa conta.
Registre tudo por escrito
Acordo verbal não protege ninguém. Peça o termo por escrito, com valor, número de parcelas, datas e o que acontece em caso de atraso. Guarde também os comprovantes de cada pagamento. Isso evita que uma parcela “esquecida” volte como dívida inteira.
E se a ação já começou?
Mesmo dentro da execução ainda há saída. O Código de Processo Civil permite que quem reconhece a dívida deposite 30% do valor, mais custas e honorários, e pague o restante em até 6 parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês. Quem escolhe esse caminho abre mão de apresentar embargos, ou seja, de contestar a execução, então vale conversar com um advogado ou com a Defensoria Pública antes de decidir.
E se você já estiver com outras dívidas ou com o nome negativado?
Muita gente que atrasa o condomínio atrasa também cartão, banco e outras contas. Nesse caso, a dívida de condomínio merece lugar alto na lista de prioridades, justamente porque pode chegar a afetar o imóvel, o que não acontece com a maioria das dívidas de consumo.
Também vale saber que a cobrança pode sujar o nome. Na execução, o juiz pode mandar incluir o devedor em cadastro de inadimplentes a pedido do condomínio, e o protesto em cartório é outro caminho de cobrança. Confira se existe protesto no seu CPF e, para entender como isso funciona, leia sobre protesto em cartório.
Programas de renegociação, como o Desenrola, têm regras próprias sobre quais dívidas entram, e a taxa condominial é cobrada pelo condomínio, não por um banco. Por isso, não conte com um programa sem antes confirmar no canal oficial dele se esse tipo de débito é aceito.
Para as demais dívidas, o caminho de negociar com desconto pode aliviar o orçamento e abrir espaço para pagar o condomínio em dia. Veja como funciona negociar dívidas com desconto.
Se você está com várias dívidas ao mesmo tempo e quer ver o que dá para resolver de uma vez, conheça como a Acerto ajuda a comparar propostas e negociar online as dívidas com bancos e empresas parceiras. A dívida de condomínio você resolve direto com o condomínio, mas organizar o resto pode ser o que faltava para fechar esse acordo com tranquilidade.
