Comprar a casa própria é um dos maiores sonhos dos brasileiros. Mas, convenhamos, poucas pessoas conseguem juntar todo o dinheiro para pagar um imóvel à vista.
É aí que entra o financiamento de imóveis: uma forma de transformar esse sonho em realidade, mesmo sem ter todo o valor em mãos.
Se você sempre achou que financiamento é complicado ou cheio de burocracias, este guia foi feito para você!
Aqui vamos explicar de forma simples como funciona o processo, quais são os tipos de financiamento, o que entra no cálculo das parcelas, quais documentos você vai precisar e até dicas para escolher a opção que cabe no seu bolso.
O que é financiamento de imóveis?
Financiar nada mais é do que pegar dinheiro emprestado com o banco para comprar um imóvel. Funciona assim:
- você paga uma entrada (geralmente 20% do valor do imóvel);
- o banco paga o restante ao vendedor;
- você devolve esse valor ao banco em parcelas, com juros e correções, durante um prazo que pode chegar a 35 anos.
Durante esse tempo, o imóvel está no seu nome, mas fica alienado ao banco como garantia. Isso significa que você pode morar, reformar e usar o imóvel normalmente, mas só será de fato 100% seu quando a dívida estiver quitada.
Tipos de financiamento: SFH, SFI e direto com a construtora
No Brasil, os financiamentos mais comuns seguem dois sistemas:
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): voltado para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Aqui você pode usar o FGTS e os juros são limitados (até 12% ao ano).
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): indicado para imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou comerciais. Não tem limite de valor e pode financiar até 90% do imóvel.
Além desses, também existe o financiamento direto com a construtora, bastante usado em imóveis na planta ou em construção.
A vantagem é a flexibilidade na negociação, mas exige muito cuidado: é importante conferir a solidez da empresa e pedir sempre a certidão de ônus reais para garantir que o imóvel não está hipotecado.
Como funcionam as parcelas do financiamento?
Cada prestação que você paga tem várias partes “escondidas” dentro dela:
- Amortização: o valor que realmente reduz a dívida;
- Juros: o custo de pegar o dinheiro emprestado;
- Seguros obrigatórios: morte e invalidez (MIP) e danos ao imóvel (DFI);
- Taxas administrativas: em alguns contratos, um valor fixo mensal.
Na hora de escolher, você também precisa entender o sistema de amortização, que é o jeito como as parcelas são calculadas:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo dos anos.
- Tabela Price: as parcelas são fixas, mas no início a maior parte vai para juros.
- Sacre: mistura os dois modelos, com parcelas que sobem um pouco e depois caem.
Quem pode financiar um imóvel?
Qualquer pessoa com mais de 18 anos, CPF regular e renda compatível pode pedir um financiamento.
Em geral, os bancos exigem que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar bruta. Ou seja, se a família ganha R$ 6.000 por mês, a parcela não pode passar de R$ 1.800.
Autônomos também podem financiar, mas precisam comprovar renda de outras formas, como declaração do Imposto de Renda ou documentos emitidos por um contador.
Documentos necessários
Para não ser pego de surpresa, já vá se preparando com:
- RG e CPF;
- Comprovante de estado civil;
- Comprovante de renda e de residência;
- Declaração de Imposto de Renda;
- Matrícula atualizada do imóvel no cartório;
- Certidões que comprovem que o imóvel está sem dívidas de IPTU, condomínio ou outras pendências.
Como funciona o processo de financiamento passo a passo
O caminho até a liberação do crédito segue algumas etapas:
- Simulação no banco: faça no site ou aplicativo para ter ideia de valores e prazos.
- Análise de crédito: o banco avalia sua renda, score e histórico.
- Avaliação do imóvel: engenheiro verifica se o valor de mercado confere com o preço pedido.
- Análise jurídica: conferência de documentos do vendedor e do imóvel.
- Contrato: banco elabora o contrato e as partes assinam.
- Registro em cartório: o imóvel passa oficialmente para o seu nome, mas alienado ao banco.
- Liberação do crédito: o vendedor recebe o valor e você começa a pagar as parcelas.
Custos extras que você deve considerar
Muita gente esquece que além das parcelas existem outros gastos importantes:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia por cidade e pode chegar a 3% do valor do imóvel;
- Registro em cartório: valor tabelado por estado;
- Laudo de avaliação do imóvel;
- Seguros obrigatórios.
Somando tudo, esses custos podem representar de 4% a 6% do valor do imóvel.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim! O FGTS é um dos grandes aliados de quem quer conquistar a casa própria. Ele pode ser usado em diferentes momentos do contrato.
As principais formas de utilização são:
- Dar a entrada no imóvel: você pode usar o saldo disponível para completar ou até cobrir parte do valor da entrada exigida pelo banco, diminuindo o valor que precisa pagar do próprio bolso.
- Abater até 80% de 12 parcelas futuras: o FGTS pode ser usado para reduzir o valor das próximas prestações em até 80%, ajudando a aliviar o orçamento mensal.
- Reduzir o saldo devedor: é possível aplicar o FGTS para amortizar o financiamento, ou seja, diminuir diretamente o valor da dívida com o banco. Isso ajuda a pagar menos juros ao longo do tempo e até reduzir o prazo do contrato.
Vale lembrar que o uso do FGTS só é permitido em imóveis residenciais urbanos que estejam dentro dos limites de valor definidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Além disso, o comprador precisa atender a alguns requisitos: não ter outro financiamento ativo pelo SFH e não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha.
Dicas para escolher o melhor financiamento
Escolher um financiamento não é só questão de aprovação do crédito. É uma decisão de longo prazo, que vai impactar seu orçamento e sua tranquilidade pelos próximos anos.
Por isso, vale a pena se planejar e avaliar todos os cenários antes de assinar o contrato. Aqui vão algumas orientações essenciais.
1. Compare taxas em diferentes bancos
Não feche negócio no primeiro banco que oferecer crédito. Cada instituição tem critérios próprios, e a diferença de alguns décimos nos juros pode significar dezenas de milhares de reais ao longo de 20 ou 30 anos.
Use simuladores online, peça propostas por escrito e coloque tudo na ponta do lápis.
2. Prefira dar a maior entrada possível
Quanto maior o valor que você conseguir pagar à vista, menor será a dívida e, consequentemente, os juros ao longo do financiamento.
Vale a pena usar o FGTS, poupança ou até mesmo planejar mais alguns meses para juntar um valor maior de entrada.
3. Negocie condições com o banco onde já tem conta
Sua instituição atual já conhece seu histórico e pode oferecer taxas mais baixas, menos burocracia e até aprovar o crédito mais rápido.
Leve as propostas de outros bancos e use como argumento na negociação.
4. Leia o contrato com calma
Parece óbvio, mas muita gente ignora os detalhes. Preste atenção nas cláusulas de reajuste, nos seguros obrigatórios e em eventuais taxas extras.
Se tiver dúvidas, consulte um especialista antes de assinar. Um detalhe mal interpretado pode virar dor de cabeça depois.
5. Use simuladores online para testar cenários
Simule prazos diferentes, entradas maiores e variações de taxa. Assim você visualiza o quanto a parcela pode pesar no bolso e se mantém dentro da regra de não comprometer mais que 30% da renda mensal.
O financiamento de imóveis pode parecer um labirinto no começo, mas com informação e planejamento se torna uma ferramenta poderosa para conquistar a casa própria.
O segredo está em pesquisar, comparar opções e não assumir parcelas que vão apertar demais o orçamento.
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