Comprar a primeira casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida — e, ao mesmo tempo, uma das que mais geram dúvidas. Não é só sobre escolher um bairro bonito ou imaginar os móveis na sala. É sobre entender números, regras, etapas e responsabilidades que vão impactar seu orçamento por muitos anos.
Neste guia, você vai encontrar um passo a passo completo para tomar decisões com mais segurança, entender os custos envolvidos, conhecer seus direitos e descobrir alternativas caso ainda não esteja 100% preparado financeiramente. Se a casa própria está nos seus planos, este conteúdo vai te ajudar a transformar esse sonho em um projeto possível — e sustentável.
Como comprar a primeira casa?
A verdade é que não existe uma única forma de conquistar o seu imóvel. Tudo vai depender do seu momento financeiro, da sua renda, do valor que já conseguiu guardar e, claro, do seu nível de planejamento.
Antes de sair procurando anúncio de apartamento, vale dar um passo atrás e organizar três pontos básicos: quanto você pode investir de entrada, quanto cabe no seu orçamento mensal e qual é o seu prazo ideal para conquistar a casa própria.
Com essas respostas em mente, fica muito mais fácil escolher entre pagar à vista, financiar, entrar em um consórcio ou até aproveitar oportunidades como leilões.
Agora vamos entender como funciona cada uma dessas opções — e qual pode fazer mais sentido para você.
Compra à vista
Comprar a primeira casa à vista é o cenário ideal para quem já conseguiu juntar uma boa reserva ou recebeu algum valor maior, como herança, rescisão ou venda de outro bem. A principal vantagem aqui é simples: você evita juros. E quando falamos de imóvel, os juros do financiamento podem praticamente dobrar o valor pago ao longo dos anos.
Além disso, pagar à vista aumenta seu poder de negociação. Muitas construtoras e proprietários oferecem descontos para quem consegue quitar o imóvel de uma vez só, já que isso reduz riscos e burocracias para o vendedor. Dependendo do caso, o desconto pode ser significativo.
Por outro lado, é importante ter cuidado para não comprometer toda a sua reserva financeira na compra. Idealmente, você não deve usar 100% do que tem guardado. O ideal é manter uma reserva de emergência mesmo depois da compra, porque imóvel também gera custos: escritura, ITBI, registro e possíveis reformas.
Em resumo: comprar à vista é financeiramente mais econômico no longo prazo, mas exige organização e um bom planejamento prévio.
Financiamento
O financiamento imobiliário é o caminho mais comum para quem está comprando a primeira casa. Ele funciona como um “empréstimo de longo prazo”: o banco paga o imóvel para você e você devolve esse valor em parcelas mensais, com juros, ao longo de vários anos — geralmente entre 20 e 35 anos.
Uma das principais vantagens é não precisar ter o valor total do imóvel guardado. Normalmente, é exigida uma entrada que varia entre 10% e 30% do valor do imóvel. O restante é financiado. Isso permite que muitas pessoas realizem o sonho da casa própria mesmo sem ter todo o dinheiro disponível.
Mas é aqui que mora a atenção: os juros impactam bastante o valor final. Por isso, antes de fechar contrato, é fundamental:
- Comparar taxas entre bancos
- Simular diferentes prazos
- Verificar o CET (Custo Efetivo Total)
- Entender o tipo de amortização (SAC ou Price)
Financiamento pode ser uma ótima ferramenta, desde que a parcela caiba com folga no seu orçamento. Comprometer mais de 30% da renda com prestação já começa a acender um alerta.
Qual é a renda mínima para financiar um imóvel pela Caixa?
A Caixa Econômica Federal é um dos principais bancos quando o assunto é financiamento imobiliário, especialmente por operar programas habitacionais e oferecer condições específicas para primeiro imóvel.
Não existe uma “renda mínima fixa”, porque isso depende de três fatores principais:
- Valor do imóvel
- Valor da entrada
- Prazo do financiamento
De modo geral, os bancos costumam permitir que a parcela comprometa até 30% da renda bruta familiar. Ou seja, se a parcela ficar em R$ 1.500, a renda familiar precisaria ser de pelo menos R$ 5.000.
A boa notícia é que é possível compor renda com outra pessoa — como cônjuge ou familiar — para aumentar o valor aprovado. Além disso, dependendo da faixa de renda, podem existir condições diferenciadas dentro de programas habitacionais.
Por isso, antes de desistir achando que “não ganha o suficiente”, vale fazer uma simulação. Muitas vezes, ajustando o valor da entrada ou o prazo, o financiamento se torna viável.
Consórcio
O consórcio é uma alternativa interessante para quem não tem pressa imediata de se mudar. Ele funciona comoum grupo de pessoas que contribuem mensalmente para formar uma poupança coletiva. Todo mês, alguém é contemplado por sorteio ou lance e recebe uma carta de crédito para comprar o imóvel.
A grande vantagem do consórcio é que não há cobrança de juros como no financiamento. O que existe é uma taxa de administração, que costuma ser menor do que os juros bancários no longo prazo.
Por outro lado, o consórcio exige paciência. Você pode ser contemplado logo no início ou demorar anos para receber a carta de crédito, caso não ofereça lances. Para quem tem urgência, pode não ser a melhor opção.
Ele costuma ser indicado para quem:
- Ainda está organizando a vida financeira
- Quer usar o consórcio como forma forçada de poupança
- Não tem necessidade imediata de mudança
Planejamento é tudo aqui. Se você consegue esperar, pode ser uma estratégia interessante e mais econômica.
Leilão
Comprar imóvel em leilão pode parecer arriscado à primeira vista, mas também pode representar uma boa oportunidade de economia. Imóveis de leilão geralmente têm preços abaixo do valor de mercado, justamente porque envolvem processos judiciais ou retomadas por inadimplência.
O principal atrativo é o desconto. Em alguns casos, o valor pode ser até 30% ou 40% menor do que imóveis semelhantes na mesma região.
Mas atenção: essa modalidade exige muito cuidado. É fundamental:
- Ler o edital com atenção
- Verificar se o imóvel está ocupado
- Conferir possíveis dívidas atreladas
- Avaliar custos de regularização
Leilão não é indicado para quem quer algo simples e sem burocracia. É uma opção mais estratégica, que pode compensar financeiramente, mas exige análise detalhada e, muitas vezes, apoio jurídico.
Quais são as etapas da compra?
Depois de escolher o imóvel e decidir a forma de pagamento, começa uma parte que muita gente ignora — mas que é essencial: a parte burocrática. E sim, ela faz toda a diferença para garantir que você realmente se torne proprietário, sem dores de cabeça futuras.
Comprar a primeira casa envolve mais do que pagar e pegar as chaves. Existem etapas formais que precisam ser cumpridas para que o imóvel passe legalmente para o seu nome. Se alguma delas for ignorada, você pode ter problemas como bloqueios, dívidas inesperadas ou até questionamentos judiciais.
De forma geral, as etapas são:
- Proposta e negociação
- Assinatura do contrato (ou escritura)
- Pagamento do ITBI
- Registro do imóvel em cartório
- Atualização da matrícula
Agora vamos detalhar a parte que costuma gerar mais dúvidas: a documentação.
Documentação
A documentação é o que garante que a compra seja segura. Tanto o comprador quanto o vendedor precisam apresentar uma série de documentos para comprovar que está tudo regular — e isso protege você de assumir dívidas ou problemas que não são seus.
Do lado do comprador, normalmente são exigidos:
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de estado civil
- Comprovante de renda (no caso de financiamento)
- Comprovante de residência
Porém, a parte mais importante — e que realmente garante que o imóvel é seu — envolve os documentos do próprio imóvel e os registros oficiais da transação.
Aqui estão os principais que você precisa entender:
Matrícula do imóvel
Funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel. Nela constam todas as informações: quem é o proprietário atual, histórico de vendas, existência de penhoras, financiamentos ou qualquer restrição. Sempre peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis antes de fechar negócio.
Escritura pública
A escritura é o documento formal que registra o acordo de compra e venda entre as partes. Ela é feita no cartório de notas quando a compra é à vista. Mas atenção: a escritura sozinha não transfere a propriedade. Ela precisa ser registrada na matrícula do imóvel para que você se torne oficialmente o dono.
Contrato de financiamento
Se a compra for financiada, normalmente não há escritura separada. O próprio contrato de financiamento assinado com o banco tem força de escritura. Depois de assinado, ele também precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Só depois desse registro é que o imóvel passa oficialmente para o seu nome — com alienação fiduciária ao banco até a quitação.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI é um imposto municipal obrigatório pago sempre que há transferência de propriedade. Ele costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade. Sem o pagamento do ITBI, o cartório não realiza o registro da escritura ou do contrato.
Registro em cartório
Essa é a etapa mais importante de todas. Não basta assinar contrato ou escritura — é o registro na matrícula que oficializa a mudança de proprietário.
Como conseguir 50% de desconto no registro do primeiro imóvel?
Pouca gente sabe, mas quem está comprando o primeiro imóvel residencial pode ter direito a 50% de desconto nos custos de registro em cartório.
Esse benefício está previsto na Lei de Registros Públicos e vale para:
- Primeiro imóvel residencial
- Imóvel adquirido por financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
- Imóvel destinado à moradia própria
Ou seja, não vale para imóvel comercial nem para quem já possui outro imóvel registrado em seu nome.
Para conseguir o desconto, é preciso declarar formalmente que se trata do primeiro imóvel residencial e que ele será usado para moradia própria. O cartório pode exigir documentos que comprovem essa condição.
Como o valor do registro costuma ser alto (porque é calculado com base no valor do imóvel), esse desconto pode representar uma economia significativa. Por isso, vale perguntar diretamente no cartório antes de pagar qualquer guia.
Habite-se
O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel foi construído seguindo as exigências legais e está apto para ser habitado. Ele é essencial principalmente em imóveis novos. Sem o Habite-se, pode haver dificuldade para financiar ou até para registrar o imóvel. Trata-se de um documento de responsabilidade de quem construiu a casa.
Certidões negativas
Também é importante verificar se existem débitos pendentes relacionados ao imóvel, como IPTU atrasado ou dívidas de condomínio. Embora algumas dívidas sejam do proprietário anterior, dependendo do caso elas podem recair sobre o imóvel.
Como fazer se não tenho dinheiro para a entrada?
A entrada costuma ser o maior obstáculo para quem quer comprar a primeira casa. Afinal, estamos falando de 10% a 30% do valor do imóvel — o que pode facilmente virar dezenas de milhares de reais. Mas a boa notícia é que existem caminhos possíveis para viabilizar essa etapa, mesmo que você ainda não tenha todo o valor guardado.
Antes de qualquer coisa, vale lembrar: entrar em um financiamento sem ter nenhuma reserva pode ser arriscado. Então, mais do que “dar um jeito”, o ideal é estruturar uma estratégia que não comprometa sua saúde financeira lá na frente.
Aqui estão as principais alternativas:
1. Usar o FGTS
Se você trabalha com carteira assinada, pode utilizar o saldo do FGTS para:
- Pagar parte da entrada
- Amortizar o saldo devedor
- Reduzir o valor das parcelas
Para isso, é preciso cumprir alguns critérios, como:
- Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (não precisam ser consecutivos)
- Não possuir outro imóvel residencial no mesmo município
- O imóvel ser destinado à moradia própria
- O financiamento estar dentro das regras do SFH
Muita gente esquece que tem um valor considerável parado no FGTS — e ele pode ser justamente o empurrão que faltava para sair do aluguel.
2. Compor renda com outra pessoa
Se o problema é que o valor da entrada está alto demais para sua renda individual, compor renda pode ajudar. Você pode financiar junto com:
- Cônjuge
- Companheiro(a)
- Familiar (em alguns casos)
Isso aumenta o valor aprovado no financiamento e pode reduzir o percentual de entrada exigido, dependendo da análise do banco.
Mas atenção: quem compõe renda também assume responsabilidade pela dívida. Não é apenas “emprestar o nome”.
3. Negociar a entrada diretamente com a construtora
Em imóveis na planta ou direto com construtora, muitas vezes é possível parcelar a entrada durante o período de obra.
Por exemplo:
- Entrada dividida em 24 ou 36 vezes
- Pagamento de sinal + parcelas intermediárias
- Uso de bônus ou descontos promocionais
Isso facilita bastante porque você não precisa ter o valor total de uma vez só. Só é importante organizar bem o fluxo de pagamentos para não virar uma bola de neve.
4. Avaliar programas habitacionais
Dependendo da sua faixa de renda, você pode se enquadrar em programas habitacionais que oferecem:
- Subsídios (parte do valor pago pelo governo)
- Taxas de juros reduzidas
- Condições facilitadas de entrada
Em alguns casos, o subsídio já reduz significativamente o valor necessário de entrada, tornando o financiamento mais acessível.
Vale sempre fazer simulações — às vezes a diferença é maior do que você imagina.
5. Planejar uma entrada estratégica
Se nenhuma das opções acima resolve no curto prazo, talvez o melhor caminho seja estruturar um plano de 12 a 24 meses para formar a entrada.
Algumas estratégias práticas:
- Direcionar renda extra (13º, bônus, freelas) exclusivamente para esse objetivo
- Criar uma conta separada só para a entrada
- Reduzir gastos temporariamente com foco nesse plano
- Quitar dívidas antes de buscar o financiamento (isso melhora sua aprovação e taxa)
Comprar a primeira casa é um projeto — e projetos exigem preparação.
Um alerta importante:
Evite soluções como:
- Empréstimo pessoal para pagar entrada
- Uso excessivo do limite do cartão
- Comprometer 100% da sua reserva
Entrar no financiamento já significa assumir uma dívida de longo prazo. Começar esse processo endividado pode colocar seu orçamento em risco logo nos primeiros meses.
Se hoje você ainda não tem a entrada, isso não significa que o sonho está distante. Significa apenas que talvez o primeiro passo seja organizar o terreno financeiro antes de ter a casa própria. E, acredite, essa etapa faz toda a diferença lá na frente.
E agora que você já sabe como comprar a primeira casa, veja quais são as contas fixas para mantê-la!
